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商品房买受人的物权期待权能否排除强制执行

行业资讯2020-07-10 10:00:40169
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【阅读提示】

  商品房买受人在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议规定》)第二十九条规定情况下,可以排除法院的强制执行。

  【案情简介】

  一、2009年12月1日,史某与明丰公司签订了《购房协议》,约定购买滇池泊屋4栋1单元0501号房屋(以下简称案涉房屋),面积142.03平方米,单价每平米5600元,总价795368元。同年12月2日,史某与招商银行昆明关上支行签署《个人购房借款及担保合同》,贷款63万元。2010年5月15日,明丰公司向史某出具了收到案涉房屋795368元的发票。

  二、2013年11月5日,明丰公司因与华融资产云南分公司发生经济纠纷,后于2014年3月19日被法院查封名下所有财产(包括土地使用以及地上建筑物,含史某认购的房屋)。

  三、2016年1月13日,史某以其对执行标的享有合法权益为由提出书面异议。但被云南省高级人民法院裁定驳回异议请求。

  四、史某向云南省高级人民法院提出案外人执行异议之诉,并获得胜诉,最高人民法院也维持了云南高院的判决。

  【法理分析】

  本案为案外人执行异议之诉,本案的争议焦点是:1、案外人对讼争房屋是否享有受法律保护的实体权利;2、该实体权利是否能够排除强制执行。

  一、关于史某对讼争房屋是否享有受法律保护的实体权利

  根据《执行异议规定》第二十九条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在本案中,首先,法院将该涉案房屋查封的时间为2014年3月19日,但史某于2009年12月1日就与明丰公司签订了《购房协议》,且该协议系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的禁止性规定,故合同有效。其次,从史某提交的2016年7月8日昆明市房屋交易产权处出具的查询结果看,其在昆明市主城五区和三个国家开发(度假)区范围内没有登记的住房。最后,双方所签订的《购房协议》约定案涉房产的价格为795368元,史雪莹已经向明丰公司全款缴付,明丰公司出具了795368元的发票。因此,史某符合《执行异议规定》第29条的条件,虽因不动产变更登记事项尚未完成,史某不是房屋所有权人,但其因合法有效的房屋买卖合同而对讼争房屋享有物权期待权,该权利依法应受法律保护。

  二、关于史某享有的实体权利是否能够排除强制执行

  从性质上而言,物权期待权属于债权范畴,但该债权不同于一般的债权。史某已经依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务,预期物权将确定无疑地变更到其名下,在与申请执行人实现一般债权发生冲突时,应优先保护史某的物权期待权。本案中,华融资产云南分公司申请查封讼争房屋,系基于双方存在金融不良债权纠纷。该案中,明丰公司承担的是金钱给付义务,查封行为的基础为一般金钱债权。史某在讼争房屋被查封之前已享有应受法律保护的物权期待权,据此也享有足以排除执行的民事权益,其关于本案的执行异议请求成立。

  【实务经验总结】

  一、对于房屋买受人而言,想要排除法院执行必须符合法定条件,故当事人应当保留好房屋买卖合同、支付全部或大部分房款的凭证,合法占有房屋且所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的证据。

  二、以房抵债协议不具有排除法院执行的效力。法律仅赋予真实购房人对所购房屋的物权期待权,而以房抵债的债权人并不是真实购房人,不具有物权期待权。以房抵债的目的是债的清偿,而不是房屋买卖关系。

  三、物权期待权应当在合理期限内行使。不动产物权的变动以登记公示为原则,也就是说,即使支付全部价款、实际占有,但未过户的,第三人对不动产仍无法享有物权,只享有对相对人的债权及债权请求权(或物权期待权),不动产仍为相对人的财产,故,相对人因债务纠纷时,对该不动产法院原则上可予查封。但为了避免实践中确实存在的登记困难等导致损害第三人的合法权益的不公平现象,因此《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条是对我国不动产物权变动登记原则的突破,给第三人的债权赋予了债权物权化的特殊保护,因此法律在审查时也会秉持从严态度,即必须同时满足在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前就支付全部房款、实际占有该财产且第三人对未办理过户登记手续没有过错这三个条件。

  四、在已经支付全部或大部分购房款的商品房消费者的权利与该房屋享有建设工程价款优先受偿权、抵押权产生冲突时,亦应优先保护商品房消费者的权利。即房屋买受人若要排除普通债权的执行,既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条,也可以选择适用第二十九条,但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行,则必须参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。

  【相关法律规定】

  《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》

  311、案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

  312、对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:

  (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;

  (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。

  案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。

  《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

  第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。

  《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

  第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。

  第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产; (三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; (二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋; (三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

  【法院判决】

  以下为该案在最高人民法院审理阶段的本院认为关于此部分的论述:

  本院认为,结合当事人双方的诉辩主张,本案的争议焦点为:一、本案的法律适用,即本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条之规定;二、史某主张的实体权利是否足以阻却执行。

  一、关于法律适用的问题。

  《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是为了规范人民法院办理执行异议和复议案件,维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益,根据民事诉讼法等法律规定,结合人民法院执行工作实际而制作的司法解释。本案属于案外人提出的执行异议之诉,应当适用该规定审理本案。现华融资产云南分公司和史某针对本案应当适用该规定的第二十八条还是第二十九条之规定产生争议。本院认为,第二十八条与第二十九条相同之处为申请执行的债权都是金钱债权,均要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。不同之处在于,第二十八条是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议,而第二十九条则针对的是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议。应当说,第二十九条的规定是第二十八条规定的特殊情形,即专指房地产开发企业商品房出售的情形。而根据本案查明的事实,案涉房屋系房地产经营者明丰公司所开发的商品房,史某系向明丰公司认购商品房,讼争的被执行的房屋即是登记于房地产开发企业名下的商品房,故本案依据史某诉讼主张的权利基础,应适用第二十九条之规定。华融资产云南分公司认为一审法院适用法律错误,本案应当适用第二十八条的上诉请求,于法无据,本院不予支持。

  二、关于史某主张的实体权利是否足以阻却执行的问题。

  本院认为,本案适用法律明确之后,本案审查的重点即为史某提出执行异议的诉讼请求是否符合第二十九条规定的三个条件,是否可以据此阻却执行。(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先,《滇池泊屋房产认购协议》签订的日期为2009年12月1日,时间在云南省高级人民法院于2014年3月19日作出执行裁定之前,即使按照华融资产云南分公司所称实际查封日期为2013年,签订认购协议时间亦在其前。其次,按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定及《商品房销售管理办法》第十六条的规定,《滇池泊屋房产认购协议》明确了当事人的名称、商品房基本状况,明确了具体的位置、房号、价款、交付方式,且史某已经按照认购协议的约定交付全部款项,明丰公司亦向史某出具了收到滇池泊屋4栋1单元0501号房795368元的收款发票。该认购协议已经具备商品房买卖合同的基本要素,应当认定双方存在商品房买卖合同关系。再次,《滇池泊屋房产认购协议》系双方当事人真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为有效。(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案中,房屋买受人史某系在婚前签订认购协议,所购房屋用于居住,且名下无其他用于居住的房屋。(三)已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中,根据认购协议的约定及明丰公司给史某出具的收款发票等证据,案涉房屋的价格为795368元,史某已全额缴付。华融资产云南分公司虽对史某是否交付全部款项以及对案涉房屋的房价有异议,但未提供相关证据证明,且即使按照华融资产云南分公司主张的《滇池泊屋小区商品房准售房源及房价公示》信息上公示的案涉房屋价格为937398元,史某所付价款亦已超过50%。综上,史某的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之相关规定,依法应予支持。华融资产云南分公司上诉所提案涉房屋未办理登记过户手续、未实际交付等诉讼主张均不影响对史某物权期待权的保护。华融资产云南分公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。

  【案件来源】

  中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司、史某二审民事判决书【最高人民法院(2017)最高法民终278号】

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