债务人以不合理低价转让财产

《合同法》又称“交易法”，与《物权法》并列为民法的两大基石，其已经渗透到社会的各个领域。我国《合同法》从1999年公布施行已过去 10年了，其间，随着我国社会环境的变化与市场经济的不断完善，出现了许多新情况与新问题，近日，最高人民法院公布实施了《合同法》司法解释(二)。债务人以不合理低价转让财产，债权人有权申请撤销合同。

2008年6月，张某与李某签订了书面的《房屋买卖合同》，在合同中约定，李某购买张某位于沙河口区的房屋一套，面积为70平方米，价格为50万元。合同签订当日，李某支付了首付款人民币30万元，双方还约定剩余20万元房款在房屋办理过户手续当日付清。因张某出卖的房屋是拆迁安置房，其房屋权属证书一直没能办理，故该房屋一直没能过户到李某的名下。为此，2009年1月李某以张某所出售的房屋没有相关权属证书为由，向法院提起诉讼，请求法院确认与张某所签订的房屋买卖合同无效，并要求张某返还房款及相应利息。
　　在法庭中，李某认为根据《城市房地产管理法》第三十七条规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”，故张某出售房屋违反了法律的强制性规范，双方所签订的协议应为无效。根据法理，强制性规范有效力性规范和管理性规范之分，若是直接维护国家利益和社会公共利益为目的的强制性规范，就是效力性规范，但若直接维护管理秩序为目的，就是管理性规范。本案中，《城市房地产管理法》第三十七条的规定属管理性规范，而不是效力性规范，其仅是对物权行为的限制，不符合《合同法》规定的无效情形，故双方的协议是合法有效的。
　　合同法的立法宗旨在于鼓励交易，创造财富，故合同无效的情形只能是法定。但法律和行政法规的强制性规定与禁止性规定是合同的高压线，故在草拟合同之前，当事人应咨询专业法律人士，以确保合同的有效性与合法性。
　　亮点 债权人有权请求法院撤销债务人以明显不合理的低价转让财产的行为
　　张某驾驶大货车将李某撞成重伤，经交警部门认定，张某负事故全部责任。李某经鉴定构成8级伤残，因张某拒绝赔偿李某的损害，故李某将张某起诉到法院，法院判决张某赔偿李某15万余元赔偿金。进入执行程序后，张某无财产可供执行，但李某发现张某之前有一套房屋，在交通事故发生后的一个星期内以10万元的价格出售给了第三人，而该房屋在出售时的市场价将近30万元。为此，张某与房屋购得人都认为在市场经济条件下，房屋想卖多少是张某的权利，李某的异议没有法律依据。
　　因张某是在事故发生后才以低价出售房屋，显然其目的是为了弱化其清偿债务的能力，这必然损害李某作为债权人的利益，对这种恶意行为，合同法规定债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。但如何界定“明显不合理的低价”却无标准，司法解释(二)规定转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。故李某可依法撤销张某转让房屋的行为，从而有效获得财产执行的保障。

在无法获得债权变现的情形下，债权人应多方了解债务人核心资产的来龙去脉，从中找到债务人恶意转移、隐匿资产的证据，并积极行使撤销权等权利，以有效维护自己的合法权益。